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Permuta é a negociação em que ninguém saca dinheiro do banco e todo mundo, no fim, tem conta a pagar. Dois proprietários trocam de imóvel, saem satisfeitos do cartório, e a pergunta que trava a mesa aparece sempre no mesmo momento: a comissão sai de onde, se não houve preço?

A comissão na permuta de imóveis se calcula sobre o valor atribuído a cada imóvel na escritura, e cada proprietário paga o corretor que ele próprio contratou. Não existe um “valor da venda” único para dividir, porque a operação tem duas transmissões de propriedade, cada uma com o seu valor, o seu registro e o seu contratante. Quem entende isso antes de assinar a autorização recebe. Quem descobre depois costuma negociar de novo, em posição pior, com o negócio já fechado.

O que a lei considera permuta de imóveis?

O Código Civil trata a troca em um único artigo, e ele é curto de propósito. O artigo 533 manda aplicar à troca as disposições da compra e venda, com duas modificações: salvo disposição em contrário, cada contratante paga metade das despesas com o instrumento da troca, e é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge.

Repare no que o inciso I resolve e no que ele não resolve. A lei divide ao meio a despesa com o instrumento, ou seja, com a escritura. Ela não diz nada sobre corretagem, que é outro contrato, regido pelos artigos 722 e seguintes. Muita discussão de balcão nasce aí: alguém lê “cada um paga metade” e acha que a comissão também se parte no meio.

Para a Receita Federal a definição é mais estreita e vale a pena decorar. Segundo a pergunta 632 do Perguntas e Respostas do IRPF 2026, considera-se permuta a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras, prontas ou a construir, ainda que um dos contratantes pague uma parcela complementar em dinheiro (a torna). E há uma condição de forma: é necessário que a escritura, quando lavrada, seja de permuta. Operação que envolva qualquer outro bem ou direito que não seja imóvel não é permuta para o Fisco, e o ganho de capital se apura como dação em pagamento.

Essa distinção derruba o caso mais comum da rotina. Apartamento por apartamento é permuta. Apartamento com um carro entrando como parte do pagamento não é, e a pergunta 635 do mesmo documento é explícita: tendo por objeto bens móveis, apura-se o ganho de capital relativo a cada uma das alienações.

Sobre qual valor se calcula a comissão na permuta?

Sobre o valor atribuído a cada imóvel na escritura, um a um. A permuta não tem preço único: tem dois bens avaliados, e cada um deles muda de dono. Como o artigo 533 manda aplicar à troca as regras da compra e venda, cada transmissão se comporta como uma venda, com a sua própria base.

O percentual vem de dois lugares, nesta ordem. Primeiro, do que está escrito na autorização de venda que o proprietário assinou. Não estando escrito ali nem fixado em lei, entra o artigo 724 do Código Civil: a remuneração do corretor será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

“Usos locais” não é figura de linguagem, e a Lei 6.530/1978 mostra por quê. O artigo 17, inciso IV, dá aos Conselhos Regionais a competência de homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos. Ou seja, a própria lei aponta para o nível regional: a tabela nasce no sindicato da sua região e é homologada pelo CRECI da sua região. É de lá que sai o parâmetro quando o contrato foi omisso, e é por isso que a resposta útil para você é a tabela homologada onde você trabalha, somada ao que a sua autorização diz.

Com os dois números na mão a conta é simples. Imóvel de R$ 520.000 de um lado, imóvel de R$ 460.000 do outro, 6% em cada autorização: R$ 31.200 de um proprietário e R$ 27.600 do outro. Não é 6% de um valor só, nem 6% da diferença entre os dois.

Existe quem sustente caminho diferente, com a comissão incidindo sobre o valor global da operação em vez de sobre cada bem. E é exatamente porque a discussão existe que sair do papel custa caro: sem base e percentual ajustados entre as partes, o artigo 724 manda arbitrar, e aí quem decide o seu honorário não é você. Um percentual arbitrado depois, por terceiro, quase nunca supera o percentual combinado antes por escrito. O 724 é rede de segurança, não plano de trabalho.

 

Quem paga o corretor quando ninguém compra nada?

Paga quem contratou. O artigo 722 define a corretagem como a obrigação assumida perante uma pessoa determinada, aquela que deu as instruções, e é dela que a remuneração é cobrada. Numa permuta cada proprietário é, ao mesmo tempo, quem entrega e quem recebe um imóvel, então cada um responde pela corretagem que ele contratou, sobre o valor do bem que ele colocou na mesa.

Isso separa dois cenários que costumam ser tratados como um só.

• Um corretor para os dois lados. Ele foi contratado pelos dois proprietários, trabalhou as duas matrículas e é remunerado pelos dois, cada um sobre o seu imóvel. Bem contratada, é uma das operações que mais pesam positivamente no mês, e vale comparar com quanto ganha um corretor de imóveis no Brasil. Que ele analisou os dois lados não é detalhe: o parágrafo único do artigo 723 obriga o corretor a prestar ao cliente todos os esclarecimentos sobre a segurança e o risco do negócio e sobre alterações de valores, sob pena de responder por perdas e danos. Numa troca, esse dever recai sobre os dois imóveis.
• Um corretor de cada lado. Cada profissional cobra do proprietário que o contratou, sobre o valor do imóvel daquele lado. Não há divisão de uma comissão só, porque nunca houve uma comissão só.

Duas travas do Código Civil valem para os dois cenários. Pelo artigo 725, a remuneração é devida uma vez conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que ele não se efetive por arrependimento das partes. E pelo artigo 727, se o dono do negócio dispensar o corretor por não haver prazo determinado e o negócio se realizar depois como fruto daquela mediação, a corretagem é devida assim mesmo. Numa permuta essas duas hipóteses são frequentes, porque a aproximação entre os dois proprietários é justamente o trabalho difícil, e ela é fácil de reaproveitar sem o corretor depois.

Como fica a conta quando existe torna?

A torna é a diferença em dinheiro que um lado paga ao outro quando os imóveis não valem o mesmo. Ela não muda a base da comissão, que continua sendo o valor de cada imóvel, mas muda quem tem caixa no dia do pagamento. Um exemplo fecha a conta melhor que a explicação. Os percentuais abaixo são de 6% só para a aritmética funcionar; o número real é o da autorização assinada e o da tabela homologada na sua região.

A linha que interessa é a penúltima. Nelson entra na permuta achando que vai trocar de imóvel, e sai do cartório precisando de R$ 87.600 em dinheiro, quase o dobro do que ele calculou de cabeça quando ouviu falar em comissão. Levantar isso na primeira conversa, e não na véspera da escritura, é o que separa a permuta que fecha da que desanda no último dia.

No lado do imposto, a regra da Receita é direta: sempre que houver pagamento de torna, quem se beneficiar dela apura o ganho de capital, podendo deduzir a parcela proporcional do custo da unidade dada em permuta correspondente à torna (pergunta 634). Quando a torna for contratada a prazo, a parcela apurada pode ser tributada proporcionalmente, mês a mês, na medida em que for recebida. Já na permuta sem torna, o exemplo oficial da pergunta 632 mostra o imóvel recebido entrando na declaração pelo mesmo valor do que saiu, sem ganho a apurar naquele momento. Quem faz a declaração dos dois lados encontra o passo a passo em como declarar imóveis e aluguéis no imposto de renda.

Quanto a permuta custa além da comissão?

Aqui mora a surpresa que vira reclamação depois. Como são duas transmissões de propriedade, os custos de cartório e de imposto municipal aparecem duas vezes, não uma.

O ITBI é o item que mais assusta. Pelo artigo 35 do Código Tributário Nacional, o fato gerador é a transmissão de propriedade a qualquer título, por ato oneroso, e a permuta é onerosa. Duas transmissões, dois fatos geradores. Quem é o contribuinte não está fixado em âmbito nacional: o artigo 42 diz que contribuinte é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei, e essa lei é a do município. Por isso a resposta muda de cidade para cidade, e numa permuta entre imóveis de municípios diferentes você tem dois regramentos para conferir, não um. O cálculo e a base estão detalhados em ITBI: como calcular, quem paga e valor venal.

Sobre a escritura pública, a regra é objetiva. O artigo 108 do Código Civil a torna essencial à validade dos negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo lei em contrário. E é o artigo 533, I, que resolve o rateio dessa despesa: cada contratante paga metade das despesas com o instrumento da troca, salvo disposição em contrário. Note a diferença de tratamento dentro da mesma operação: a escritura a lei já divide ao meio por padrão, a comissão não, porque cada lado tem o seu contrato de corretagem.

Some ainda o registro em cada matrícula e as certidões de cada imóvel. A avaliação também dobra, e não é despesa de rotina: é ela que sustenta o valor que vai para a escritura, e esse valor é a base da comissão de cada lado. Avaliação frouxa em permuta não erra um número só, erra três de uma vez, o imposto, o ganho de capital e o seu honorário.

 

O que precisa estar escrito antes de fechar a troca?

A permuta cobra do papel aquilo que a venda comum resolve sozinha. Numa venda existe um preço, e o percentual incide sobre ele sem discussão. Na troca não existe preço, então tudo que ficar subentendido vira negociação depois do aperto de mão. Seis pontos resolvem a maior parte dos conflitos, e todos cabem na autorização de venda:

1. O valor atribuído a cada imóvel, por extenso, e a data da avaliação que chegou nele.
2. O percentual e a base: sobre o valor do imóvel daquele proprietário, deixando escrito que a base não é a torna nem a diferença entre os dois bens.
3. Quem paga, com nome e CPF, lado a lado, para não sobrar o “achei que o outro pagava”.
4. Quando vence: na assinatura da escritura, no registro, ou na entrega, se a permuta for de terreno por unidade a construir.
5. Existência, valor e forma de pagamento da torna, porque ela decide quem vai ter dinheiro no dia do fechamento.
6. O que acontece se um lado desistir depois da aproximação feita, com referência expressa aos artigos 725 e 727.

Escrito o contrato, sobra o controle. Uma permuta gera duas comissões, com percentuais que podem ser diferentes, pagadores diferentes e vencimentos diferentes, e ela costuma aparecer na planilha como uma linha só, com um valor cheio que ninguém consegue reconciliar três meses depois. Na ImobiBrasil isso é trabalho da Gestão Financeira: cada comissão entra como um lançamento próprio, com o seu pagador e a sua data de vencimento, e as duas aparecem no fluxo de caixa e no relatório por corretor sem virar um número único. Numa negociação em que o dinheiro entra em duas pontas e em datas distintas, um lançamento por lado é a diferença entre saber e supor.

No fim, a permuta é uma operação que recompensa quem escreve. Ela tem duas matrículas, duas avaliações, dois ITBIs, dois pagadores e, quando bem contratada, duas comissões. Nada disso é complicado; é só numeroso. O que derruba o negócio não é a complexidade da troca, é a frase que ninguém quis colocar no papel na primeira reunião porque parecia óbvia demais.

Perguntas frequentes (FAQ)